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何时下手投资商铺? 商铺投资讲究"四平八稳"
来源:中国房产网 作者:小虎 时间:2010-08-18 08:47:55.0
摘要:好的商铺项目能够做到平衡开发商、经营者、投资人三方的利益。但是,并不是随便买个商铺就能赚钱,商铺的选择其实大有讲究。对于很多投资者来说,是选择购买产权商铺再出租还是直接租下铺面自己经营?是在成熟片区购买价格高昂的高铺还是选择在正处于成长中的片区下手购铺,才能获得利益的最大化?何时下手购铺时机最恰当等,都是每个投资者关心的问题。

商铺投资讲究“四平八稳”

好的商铺项目能够做到平衡开发商、经营者、投资人三方的利益。但是,并不是随便买个商铺就能赚钱,商铺的选择其实大有讲究。对于很多投资者来说,是选择购买产权商铺再出租还是直接租下铺面自己经营?是在成熟片区购买价格高昂的高铺还是选择在正处于成长中的片区下手购铺,才能获得利益的最大化?何时下手购铺时机最恰当等,都是每个投资者关心的问题。

一投什么?

看自身经济实力、抗风险能力、回报预期投什么就是要选择好你要投资什么样的商铺。一般来说,商铺有商业街商铺、社区商铺、商住办公楼底商、购物中心或专业市场席位型商铺等几种类型。而投资者到底该选择何种商铺进行投资,才是最合适的呢?

不同类型的铺位在投入成本、收益空间、投资风险等各方面都是不一样的。在城市商业中心或住区中心的商业街商铺,由沿街商铺聚势形成的购物步行街(如三市商圈的南屏步行街)是形成黄金商铺的重要区域,但这样传统的商业中心推出的新商铺非常少,投资机会相对较小成本也高。但如果及时发现并把握住机会,投资回报将会非常可观。

而设在一定规模住宅小区内,以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺,虽然投资回报率一般不及商业中心的商铺高,但其回报却较为稳定,风险相对较低,目前相对城区商铺来讲,其售价也相对较低,适合个人投资。另外,一些商住办公楼的底商,由于中高档商住楼或写字楼多处于中心商务区,相对客流较大,人口消费素质和租金承受能力较高。但一般商厦商铺划分的出售单元面积较大,总投资额度也较高,投资门槛也较高。而购物中心或专业市场席位型商铺(如螺蛳湾国际商贸城、大商汇建材市场等),一般面积较小,投资门槛相对较低,有一定收益承诺保证,适合个人长线投资。

但是从市场经验来看此类型的商铺承担的风险也是较高的,因为它需要发展商进行准确的市场定位、完善的经营管理,有力的市场推广等,如果缺乏准确的市场分析,定位混乱,加之招商渠道不畅,缺乏经营租户支持,致使项目建成后无法正常开业或亏损经营。

有关专家表示,投资者要选择商铺投资,需要在了解不同商铺在价格、收益及风险等方面的差别基础上,再根据自身的经济实力、抗风险能力及对今后的回报预期进行综合性比较,再做出抉择。比如说需要风险低一点的,就可以投资社区底商;而像回报率高一些,则可以寻找商业街的商铺机会。

二在哪儿投商铺?

选好地段最重要买住宅,讲究“地段,地段,还是地段”,投资商铺就更讲究地段了。商铺的地段一般有三类:第一类是成熟的中央商务圈;第二类是成型中的商圈,多为远郊的专业大型商业地产项目;第三类是住宅小区内部的商铺。

首先说说成熟的中央商务圈的商铺,如昆明的三市街、白塔路、青年路及小西门商圈中的商铺,它们一般已在市场上连续经营5~10年或更长的时间,被市场充分认可,有稳定的客户源和高出租率;其次,它的商铺在经营品类的分工上已形成一定的商业集群,它们互为补充,商业品种繁复充实。从投资收益来看,“中央商务圈的商铺”经历了商业经营最重要的“市场培育期”,用行话来说即“养市--放水养鱼”。

但是,其租金及购入成本也高得吓人。据荣城房产统计,目前整个三市街商圈很少有商铺对外出售,其平均租金约在350-600元/平方米/月,租赁成本高昂,如果没有丰富的经济实力,投资者唯有望铺兴叹的份。

相对于中央商务圈内高昂的铺面租金,处于成型中的商圈的铺面价格和租金还处于市场培育期,租金及售价定位就显得便宜多了。但是它却面临着一个致命的问题,就是市场的养商期。对于商铺而言,这是个不可“跨越”或省略的必然过程。少则一年,多则几年的养商期,对于买家来说是个不可预知的过程。因此,在下手购买此类商铺前,首先要对开发商的商业运营能力及商业业态情况了如指掌,有着足够的抗风险能力再择机而入。

社区商铺不同于主题商场,日后的经营要投资者自己负责。即便一味出租,为了保证租金收益,也要明白把铺租给哪类店家最合适。因此,市民投资社区商铺时,主要考虑的是社区的居住人口数量及居民收入水平,社区商业结构及周边商业布局也要心中有数。在经营面上,与日常居住生活有关的方方面面需求都可涉猎,最好做到错位经营、突出个性。服务方式也不容忽视,如果商家肯提供送货上门服务,搭建熟客网络,笼络回头客,经营也自然能稳定。

三什么时候投商铺?

提前介入,抢占购铺先机有很多人知道投资,却为找不准合适的产品发愁,有的人找准了产品却迟迟不敢“下手”.其实,对于投资,是很讲究技巧的,尤其是商铺投资,理性的眼光必不可少,下手的时机把握也很重要。

投资商铺就是投资未来。因此,对于想要投资商铺的市民来说,买商铺前一定要提前打量。至少要提前多长时间?业内专家表示,最好在项目才开始进行宣传时就与开发商接触,抢占先机,预留位置。道理很简单,处于成熟地段的商铺大家都能看到,很多消费者在其尚未推出之前就抢订一空。而正处于发展中的区域中的商铺,又或是生活配套不太成熟的社区商铺,也需要具有前瞻的眼光,这就要求市民对区域五年内的规划发展、未来定位及交通利好消息有所了解,从政府的定位及规划中提前发现商机。

对于一些地段不错的社区商铺,市民也可以提前介入。业内人士表示,介入的最佳时间为此楼盘刚进行形象宣传时,提早订铺,采取提前交预留金(但一定要注明可以随时退)的方式把好位子。

当然,以上说的都是对商铺所处地段看好的前提下,市民可以采取先下手为强的方式,购买商铺。如果市民对于此片区的商铺前景十分迷茫,而政府对于相关区域的规划及发展也还未确定之时,商铺的投资潜力分析就很不明朗。尤其是一些远郊片区的大型的商业地产项目,其在面向市场推售之时,开发商的招商能力还未显现出来。那投资者唯一可以做的,就是需要和销售人员保持热线联系,随时打电话关注,一旦有戏,马上交钱搞定。

除此以外,在投资商铺之前,市民对于自己的风险承受能力也需有个评估。小区商铺回报率一般在6%~10%,如果低于6%,其投资价值就值得商榷。大型商业项目中,商铺面积以50~70平方米为佳,容易入市也好转手;最后,对于商铺所在地段的考察及片区内商业网点的分布情况,市民也得做个小小的功课。因为片区内的商业网点越稀缺,就越能显示出商铺的价值,即使现在不旺,将来升值前景也很可观。

四怎么投商铺?

先判断商铺价值再决定商铺的投资方式主要有两种,一是购买,另一种则是租赁。

购买商铺分为上市初交易购买和二手商铺购买。上市初交易购买即投资者从开发商手里购买的、尚未投入运营或已经投入营运但产权依然在开发商手里的商铺购买形式;而二手商铺购买则是指投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。上市初交易购买方式发生在投资者与开发商之间,显然商铺投资者在投资过程中面对的大多是擅长房地产市场运作的开发商,商铺投资者能否透过开发商对该商业房地产项目的包装,对该商业房地产项目的价值作出准确的判断,目前似乎并不是一件容易的事情。

因此商铺投资者在此过程中的辨别能力、专业能力将决定其投资成败及投资收益的高低。而二手购买方式发生在商铺投资者之间,所以与原始商铺购买方式不同。在这种商铺购买方式中,商铺投资者需要判断拟购商铺的价值,如果需要也可以委托专业商铺咨询机构进行指导。

商铺的租赁方式一般来说分为直接租赁和转租两种。直接租赁是指投资者从商铺产权方直接租用商铺的投资方式。转租则是指从商铺租户手上租商铺的投资方式。在商铺直接租赁的方式中,投资者往往以比较低的租金将商铺租下来,再转租,进行直接租赁的投资者如果不能从商铺产权方拿到足够低的租金,那么这种投资的可行性是值得怀疑的。

如果租金太高,和市场租金之间的差距不大,那么在加入市场费用及管理费后,极有可能发生投资亏损。转租投资的情况比较少发生,而且操作难度也比较大,毕竟经过转租后,留给投资者的利润空间已经很少。另外,目前市场上还存在一种“转让”的租赁方式,即给正在经营的商铺一笔费用后,再通过商铺的产权方租用商铺的投资方式。这种方式与转租一样,由于需要给予前任租户一笔转让费,不仅投入成本大大增加,利润空间也会变小。

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